«G., G. E. y otros c/ S., J. A. y otros s/ daños y perjuicios»  | Cita Digital: Delalenga 103003

VOCES: CONTRATO DE FIDEICOMISO • DOMINIO FIDUCIARIO • FIDUCIANTE • FIDUCIARIO APARENTE • PATRIMONIO FIDEICOMITO • PRINCIPIO DE BUENA FE • RESPONSABILIDAD CONCURRENTE

La Sala Civil, Comercial y del Trabajo de la Cámara de Apelaciones del Distrito Judicial Sur de Tierra del Fuego resolvió el 4 de junio de 2026 la causa «G., G. E. y otros c/ S., J. A. y otros s/ daños y perjuicios». Alejandro S. M. Fernández emitió el voto inicial, al que adhirieron Daniel A. Sacks y Aníbal G. Acosta. La Cámara admitió la apelación de los adquirentes, rechazó las de los demandados y modificó parcialmente la sentencia.

El conflicto surgió por la falta de terminación y entrega de unidades del edificio Ana Lawrence, cuyos adquirentes habían pagado los precios convenidos. En primera instancia se rechazaron las defensas de falta de legitimación pasiva; se ordenó transmitir la propiedad fiduciaria, concluir la obra, entregar y escriturar las unidades, y se reconocieron indemnizaciones por el incumplimiento.

Los adquirentes cuestionaron, entre otros puntos, la validez del fideicomiso y de la sustitución del fiduciario, la extensión de las responsabilidades y el cálculo de la privación de uso. Los demandados pretendieron excluir o limitar su responsabilidad personal. El fiduciante también pidió que se ordenara la inscripción de una escritura.

La Cámara distinguió el contrato de fideicomiso de la transmisión del dominio fiduciario. Consideró válido el contrato instrumentado por escrito, aunque la transferencia del inmueble hubiera quedado pendiente: la escritura pública era necesaria para concretar esa transmisión posterior. También distinguió la inscripción del contrato en el Registro Público de la inscripción inmobiliaria del dominio fiduciario.

Al examinar los contratos de adhesión, descartó que las unidades se hubieran adquirido bajo la modalidad «al costo»: encontró precios fijos o determinables. Reconoció, además, la conexidad entre el fideicomiso, las adhesiones y la construcción, porque integraban una finalidad económica común. Esa relación permitió examinar la responsabilidad del fiduciante frente a adquirentes con quienes no había contratado directamente. Aunque aceptó su condición de consumidores, descartó fundar la solidaridad en el artículo 40 de la Ley de Defensa del Consumidor: el reclamo versaba sobre la prestación principal incumplida y sus consecuencias.

La adenda que pretendió reemplazar a S. por Development & Scheduling S.A. resultó inválida porque omitió el procedimiento contractual de sustitución y la participación de adherentes ya incorporados. S. conservó la condición de fiduciario; la sociedad respondió por su actuación como fiduciaria aparente frente a adquirentes de buena fe. La Cámara atribuyó a los tres demandados responsabilidad concurrente por causas propias, vinculadas, entre otros incumplimientos, con la transferencia pendiente, la sustitución irregular y el manejo de la obra y sus fondos.

Para los contratos sin cláusula penal, fijó la privación de uso como pérdida de chance equivalente al 70 % del valor locativo, según las pautas de liquidación establecidas. Dispuso la remoción provisoria de S. y la convocatoria de una asamblea para designar reemplazante, a quien deberá transferirse el dominio fiduciario. El criterio central es que la separación patrimonial del fideicomiso no excluye la responsabilidad personal fundada en incumplimientos propios de quienes intervinieron en el negocio.

Contrato de fideicomiso y transmisión del dominio fiduciario

Cuando un fideicomiso inmobiliario prevé que la transmisión del inmueble se realizará después de celebrar el contrato, el acuerdo escrito tiene eficacia obligatoria aunque todavía no se haya transferido el dominio fiduciario. La escritura pública corresponde al acto posterior de transmisión. Deben distinguirse, asimismo, la inscripción del contrato de fideicomiso en el Registro Público y la inscripción inmobiliaria del dominio fiduciario: cumplen funciones diferentes y la falta de esta última no elimina el vínculo contractual celebrado.

Publicidad registral del fideicomiso

La inscripción del contrato de fideicomiso en el Registro Público atiende a su publicidad y oponibilidad frente a terceros interesados. Entre quienes lo celebraron, su fuerza vinculante deriva del acuerdo de voluntades. Si el negocio comprende un inmueble cuya transferencia se ha diferido, la registración del contrato no equivale a la inscripción de la posterior transmisión del dominio fiduciario en el Registro de la Propiedad Inmueble.

Precio fijo, precio determinable y modalidad al costo

La modalidad económica de la incorporación de adquirentes a un fideicomiso inmobiliario debe determinarse mediante el examen de los contratos de adhesión efectivamente celebrados. La sola utilización de la figura fiduciaria no permite calificar la operatoria como «al costo». En el caso, las condiciones pactadas respondían a precios fijos o determinables, por lo que la Cámara corrigió la calificación adoptada en primera instancia.

Conexidad contractual y legitimación del fiduciante

Si el fideicomiso, los contratos de adhesión y la construcción integran un emprendimiento con una finalidad económica común, la autonomía de cada instrumento no impide considerar su conexidad. El fiduciante puede quedar alcanzado por el reclamo de los adquirentes aunque no haya firmado sus contratos, cuando incumple una obligación propia —como transmitir el inmueble comprometido— indispensable para alcanzar la finalidad del negocio.

Incumplimiento contractual y responsabilidad de consumo

La condición de consumidores de los adquirentes de unidades destinadas a uso final no autoriza, por sí sola, a aplicar la responsabilidad solidaria del artículo 40 de la Ley de Defensa del Consumidor. Cuando se reclama la entrega y escrituración de las unidades, más los daños derivados de la demora, la controversia se refiere al incumplimiento de la prestación principal. La responsabilidad de cada interviniente exige, entonces, identificar el fundamento correspondiente a su actuación.

Sustitución del fiduciario

La sustitución de un fiduciario debe respetar las causales y el procedimiento previstos en el contrato y en el régimen legal aplicable. Una adenda suscripta por el fiduciante, el fiduciario original y quien pretende reemplazarlo no produce esa sustitución si prescinde de la asamblea contractual en la que debían participar los fideicomisarios ya incorporados y tampoco media designación judicial. En esas condiciones, el fiduciario original conserva su calidad y no queda desligado de sus obligaciones.

Contratación con una fiduciaria aparente

Quien celebra contratos de adhesión presentándose como fiduciario sin haber adquirido válidamente esa calidad puede quedar legitimado pasivamente frente a adquirentes que contrataron de buena fe y a título oneroso. Para valorar esa buena fe resultó determinante que los adherentes no pudieran advertir el defecto de la sustitución y que los instrumentos ofrecidos no explicaran suficientemente los antecedentes de la operatoria. La invalidez del reemplazo no permite trasladarles las consecuencias de la apariencia creada.

Separación patrimonial y responsabilidad por actos propios

La separación patrimonial propia del fideicomiso no ampara automáticamente al fiduciario ni a quien actuó como fiduciario aparente frente a incumplimientos imputables a su propia gestión. La Cámara consideró relevantes la ejecución de una ampliación contraria a las reglas urbanísticas, la falta de contabilidad separada, el desvío de fondos a otro emprendimiento y la falta de impulso de la inscripción definitiva del dominio. Sobre esa base rechazó limitar la responsabilidad al patrimonio fideicomitido.

Responsabilidad concurrente de los intervinientes

Existe responsabilidad concurrente cuando varios sujetos deben el mismo objeto —en este caso, cumplimiento e indemnización— por causas distintas e independientes, conforme al artículo 850 del Código Civil y Comercial. La Cámara vinculó la responsabilidad del fiduciante con la transferencia pendiente y su intervención en la sustitución irregular; la del fiduciario original, con sus deberes de gestión y sus contratos de adhesión; y la de la sociedad, con su actuación aparente y el desvío de fondos.

Anotación de litis y transferencia registral

La anotación de litis da publicidad a un proceso que puede afectar la situación registral del inmueble y priva al tercero de invocar desconocimiento del litigio. No impide por sí misma disponer del bien. En el caso, la Cámara rechazó que su existencia justificara la falta de inscripción definitiva de la transferencia intentada: ante la observación registral, los interesados contaban con vías para cuestionar la calificación del Registro.

Privación de uso y pérdida de chance

Cuando la entrega tardía de una unidad frustra una posibilidad suficientemente fundada de obtener un beneficio, la privación de uso puede indemnizarse como pérdida de chance. Lo resarcible es la oportunidad frustrada, no la totalidad de una renta hipotética. Para los contratos sin cláusula penal, la Cámara la cuantificó en el 70 % del valor locativo de cada unidad, desde la mora en la entrega hasta que la resolución quede ejecutoriada, con un canon vigente al practicarse la liquidación.

Cláusula penal e intereses

La nueva pauta de cuantificación de la privación de uso fijada por la Cámara quedó circunscripta a los contratos sin cláusula penal. Respecto de los intereses, rechazó incorporarlos como rubro de condena porque no habían sido reclamados en la demanda. Distinguió de ello el eventual devengamiento conforme al artículo 768 del Código Civil y Comercial, cuyo examen dejó para la etapa de ejecución de sentencia.

Remoción provisoria y continuidad del fideicomiso

Ante la sustitución inválida y los incumplimientos atribuidos al fiduciario original, la Cámara dispuso su remoción provisoria y ordenó convocar la asamblea prevista en el contrato para designar un reemplazante provisorio. Una vez cumplidos los requisitos pertinentes, deberá transferirse a este el dominio fiduciario para continuar el emprendimiento. También ordenó entregar al nuevo fiduciario la documentación, las constancias contables y técnicas y los fondos disponibles, bajo apercibimiento de astreintes.