Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala A, Ciudad Autónoma de Buenos Aires — “Fideicomiso de Administración Greenville Polo & Resort c/ C., A. I. y otro s/ cobro de sumas de dinero”
La prórroga de jurisdicción pactada en el reglamento de un conjunto inmobiliario resulta válida para el cobro de expensas
La fiduciaria del Fideicomiso de Administración Greenville Polo & Resort promovió una demanda contra A. I. C. y otro ocupante de un lote del emprendimiento, con el objeto de obtener el pago de las sumas adeudadas en concepto de recupero de gastos y expensas correspondientes al período comprendido entre febrero de 2022 y junio de 2025.
Los demandados habían adquirido la unidad mediante boleto de compraventa y recibido su posesión el 2 de junio de 2017. En esos instrumentos declararon conocer y aceptar el Reglamento Interno Inicial y el Reglamento de Copropiedad Preliminar, que establecían la competencia de la Justicia Nacional en lo Civil de la Capital Federal para las acciones destinadas al cobro de deudas vinculadas con el emprendimiento.
Frente a la demanda, opusieron excepción de incompetencia. Alegaron que el vínculo con el fideicomiso administrador constituía una relación de consumo y que, por esa razón, no podía aplicarse una cláusula predispuesta de prórroga territorial, sino que debía intervenir el juez del domicilio del consumidor o del lugar de cumplimiento contractual. El juez de primera instancia rechazó la defensa, decisión que fue apelada.
La Sala A recordó que la competencia debe determinarse, en principio, según los hechos y la naturaleza jurídica de la pretensión expuestos en la demanda. Consideró que el reclamo se vinculaba con expensas y gastos comunes de un conjunto inmobiliario, figura regulada por los artículos 1887, 2073, 2075 y 2081 del Código Civil y Comercial.
El tribunal destacó que los conjuntos inmobiliarios se encuentran sometidos al régimen de propiedad horizontal especial y que sus propietarios deben contribuir al mantenimiento y funcionamiento de los espacios y servicios comunes. Asimismo, señaló que la relación entre el administrador y el copropietario no configura, en principio, una relación de consumo, pues el administrador actúa en interés del ente común y no presta un servicio destinado al consumo individual de cada propietario.
También valoró el boleto de compraventa, el acta de entrega de posesión y el Reglamento Interno Inicial. De esos documentos surgía que los demandados habían aceptado expresamente la competencia de la Justicia Nacional en lo Civil de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Como se trataba de una cuestión patrimonial y de competencia territorial —por tanto, relativa, disponible y prorrogable—, la Cámara concluyó que la cláusula era válida. Los restantes argumentos fueron descartados por haber sido introducidos recién en la instancia de apelación, en contradicción con el límite previsto por el artículo 277 del Código Procesal.
La Sala A, integrada por Ricardo Li Rosi, Carlos A. Calvo Costa y Sebastián Picasso, confirmó el rechazo de la excepción de incompetencia e impuso las costas a los apelantes.
La decisión reafirma la eficacia de las cláusulas de prórroga territorial aceptadas por los adquirentes de lotes en conjuntos inmobiliarios y limita la aplicación automática de la Ley de Defensa del Consumidor a los conflictos entre administradores y propietarios por expensas comunes.
“Sabido es que la determinación de la competencia comprende principalmente el análisis preliminar del contenido y naturaleza de la pretensión deducida, desde un ángulo de mira objetivo, haciendo mérito de la naturaleza de la relación jurídica sustancial esgrimida y sobre la base de los hechos expuestos en la demanda”.
“En el Código Civil y Comercial de la Nación se encuentran receptados los conjuntos inmobiliarios asignándoles como marco legal el del derecho real de propiedad horizontal, al cual, lógicamente, alcanza el régimen de expensas, gastos y erogaciones comunes o contribuciones que los propietarios están obligados a pagar”.
“…al tratarse en el caso de la relación entre el administrador y un copropietario, no resulta de aplicación la ley 24.240. Es que el administrador no presta un servicio para el consumo final de cada copropietario sino que, en todo caso, su función se cumple en interés del ente consorcial”.
“La competencia territorial ha sido determinada por la ley en vista del interés privado de los litigantes, teniendo en cuenta primordialmente su particular conveniencia o comodidad, al margen de todo criterio que roce el orden público. Por consiguiente, es de carácter relativo y renunciable y por eso, en cuestiones meramente patrimoniales puede ser prorrogable en forma expresa o tácita por las partes”.
“…las demás manifestaciones vertidas en el memorial importan la introducción de argumentos que no fueron puestos a consideración del juez de primera instancia con anterioridad al dictado del pronunciamiento recurrido y sobre los cuales esta Sala se encuentra imposibilitada de fallar”.
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