La Cámara de Apelaciones DJS dispuso una nueva conducción para concluir la obra y atender los derechos de los adquirentes
Locales, La Sala Civil, Comercial y del Trabajo de la Cámara de Apelaciones del Distrito Judicial Sur resolvió, por unanimidad, la causa “G, G E y otros c/ S, J A y otros s/ daños y perjuicios”, vinculada con el fideicomiso inmobiliario del edificio Ana Lawrence.
En 2015, el propietario del terreno, S L, celebró un contrato de fideicomiso con S. Luego, una adenda pretendió sustituir al fiduciario por Development & Scheduling S.A. Los adquirentes contrataron unidades del emprendimiento y pagaron los importes convenidos, pero la obra no concluyó ni recibieron los inmuebles.
La Cámara distinguió el contrato de fideicomiso de la transmisión del derecho real de dominio fiduciario. Consideró válido el contrato celebrado por instrumento privado como compromiso de efectuar esa transmisión, aunque el terreno todavía no había ingresado al patrimonio fideicomitido. También declaró inválida la sustitución de Segovia: la sociedad había actuado como fiduciaria aparente, sin haber adquirido legalmente esa condición.
El tribunal protegió los derechos de los adquirentes que contrataron de buena fe y atribuyó responsabilidad concurrente a los tres demandados, según la conducta de cada uno. SL incumplió la transferencia del terreno; S incumplió sus deberes como fiduciario; y la sociedad contrató como fiduciaria aparente y desvió fondos a otro emprendimiento. La Cámara rechazó que pudieran ampararse, en estas circunstancias, en la separación del patrimonio fideicomitido para excluir su responsabilidad personal.
Por ello, hizo lugar a la apelación de los adquirentes, rechazó las de los demandados y removió provisoriamente a S. Ordenó convocar una asamblea para designar un nuevo fiduciario, a quien deberá transferirse el terreno para continuar el proyecto. También dispuso recalcular las indemnizaciones por la demora en los contratos sin cláusula penal.
Versión breve para redes
La Cámara de Apelaciones del Distrito Judicial Sur resolvió un conflicto por viviendas pagadas y no entregadas en un fideicomiso inmobiliario. Distinguió entre la existencia del contrato y la transferencia del dominio fiduciario del terreno, que seguía pendiente. Declaró inválida la sustitución del fiduciario, reconoció los derechos de quienes contrataron de buena fe y atribuyó responsabilidad concurrente al propietario del terreno, al fiduciario original y a la sociedad que actuó como fiduciaria aparente. El fallo, unánime, ordenó designar provisoriamente un nuevo fiduciario para continuar el proyecto y revisar las indemnizaciones por la demora.
Versión en lenguaje claro
Tema del caso
Varias personas pagaron por unidades de un edificio que no fueron terminadas ni entregadas. La Cámara examinó quién debía responder y cómo podía continuar la obra.
Antecedentes
El dueño del terreno acordó aportarlo a un fideicomiso. En este tipo de contrato, una persona llamada fiduciario administra bienes para cumplir un fin determinado. Pero el derecho de propiedad sobre el terreno, llamado dominio fiduciario, no había sido transferido.
Después se intentó reemplazar al fiduciario original por una sociedad. La Cámara concluyó que ese cambio no siguió el procedimiento exigido. Aun así, la sociedad celebró contratos con adquirentes que confiaron de buena fe en que podía hacerlo.
Decisión final
Los tres jueces estuvieron de acuerdo. Atribuyeron responsabilidad al dueño del terreno por no transferirlo, al fiduciario original por incumplir sus deberes y a la sociedad por actuar como fiduciaria sin serlo válidamente y desviar fondos.
La Cámara removió provisoriamente al fiduciario y ordenó convocar una asamblea para elegir un reemplazante. También dispuso revisar las indemnizaciones correspondientes a los contratos sin cláusula penal.
Conclusión
La existencia de un fideicomiso no transfiere por sí sola la propiedad del terreno. Quienes participan en el proyecto deben cumplir sus obligaciones y respetar los derechos de las personas que adquirieron las unidades.
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